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《新闻周刊》——《改革前夜的圈地运动 谁操控了京城地产？》

“2002年6月，北京市政府办公厅33号令尽管郑重宣布，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，但却留下了魔鬼的“脚趾头”——5个巨大的漏洞，使数千家开发商围绕着获取土地进行着激烈的竞争，业界称为一场改革前夜的圈地运动。 ”如果将北京土地供应总量比作身体，那么协议出让部分——所谓魔鬼的“脚趾头”有多大呢？据统计，２００２年到２００３年间，北京市协议出让土地的比例高达９８％，除去“脚趾头”，北京土地市场这个“魔鬼”只剩下2%的身躯了；另有资料也对这个丑陋魔鬼的存在提供了有力的佐证：据有关部门的资料显示：大约1亿多平方米的土地在4号文件出台的改革前夜，被北京一些有特殊背景的大地产商圈走了，在33号令后，政府突击批出的土地，至少可以保证北京未来5年左右时间的土地供应。

五只魔鬼的“脚趾头”捅破了天。2002年6月底，北京市政府颁发的33号文件，允许危改项目用地、绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等5类经营性用地，仍然可以通过协议“私下”出让。按常理，“脚趾头”总得比身躯小，可是实际操作起来恰恰相反。据有关部门的统计资料显示，从33号令出台（2002年7月）到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间（1992年～2002年），北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。 短短4个月，北京批发的土地量就相当于10年的总量。岂不说这五个口子在当时开得是否合理，即使是合理的，难道北京批租土地的９８％都在这五类用地项目之中？这样的质疑不是没有根据的，国土资源部会同其他部委对北京市土地市场进行的大检查也得出了这样的结论：北京市大量土地未按国土资源部2002年11号令的规定实行招标、拍卖、挂牌；北京市政府33号文件为土地协议出让开的口子太大；存在较严重的土地违规现象，有些基层设立的开发区违规圈占土地；总体上土地供应量过大
。

一则《渔夫与魔鬼》的寓言告诉我们，魔鬼再宠大的身躯也能装进一个小瓶子。同理，难以制约的权力卵翼之下，某些利益集团能把再小的口子捅成天大的窟窿让自己进出自由，也敢把再大的私利一口吞下。所以，“牺牲国家利益，成全开发商和土地持有者私利的交易方式，却在它即将告别历史舞台的前夜，被发挥到了极致。”据国土资源部土地利用司资产处提供的数据，1999年，全国招标拍卖的土地面积只有1000万平方米，收到的土地价款114亿，平均1057元/平方米；而从1992年到1999年，全国出让土地面积30亿平方米，土地收入却仅有1000亿，单价只有130多元/平方米，前者是后者的8倍还多。八分之七的土地收益究竟是如何分割的？低廉的 出让金，使执掌土地管理权的部门和个人、开发商和土地持有者有了上下其手的寻租空间，而他夺走的则是被征地的农民和住户应得的补偿以及国家的利益。

魔鬼的“脚趾头”捅破的天如何补得上？被业界称为阳光方案的北京4号令来得太晚，现在也面临着诸多尴尬。4号令的到来，使一些囤积大量土地的“地主”“为新政策的效果欢呼”——他们正等着以成本低廉土地获取更大的暴利；改革前夜一下子批出至少可以保证北京未来5年左右时间的土地供应也让人不得不质疑：“4号令的真实作用有多大？到底是一个亡羊补牢的措施？还是一个于事无补的姿态？” 因为“目前，北京三环以内基本已无地可圈，四环的地数量也很少了。” “现在1亿多平米的土地都已经圈到了手，政策的口子当然要扎紧了。”当土地大都在暗箱中批出后，这个亡羊补牢的阳光法案的作用当然大打折扣了。一项政策最终还是让寻租者得逞，甚至让一些利益集团获取了更大的不当得利，就值得我们反省了。

北京市土地储备中心收购储备部负责人李兆滋说，“制定政策都有一个认识逐步加深的过程。”“这次检查的结果（全国土地市场中的整顿）对4号令的出台确实有一定的促进作用，但更重要的是政府对政策认识水平在提高。”这又是一个“交学费”的说辞。但是，这个学费太高了，魔鬼的“脚趾头”捅破了天，补天的女娲何在？4号令的落实打不得折扣，这是保证公正的必由之路，与此同时，在4号令之外还应有更大的勇气，采取一些补救突击批地后遗症的措施。比如说，国土部门已认定的非法土地交易能不能取缔？能不能让低价得到土地（特别是价格明显离谱）的“地主”们补交一部分差价？能不能将长期让土地晒太阳，不能进入实质性开发，坐等涨价的土地收回重新拍卖？更进一步，我们能不能对造成如此严重后果的相关责任人进行必要的追究，包括夺回流失的土地收益？