妮妮

采访提纲.
目前在我国房地产行业中出现了各种指数体系，其中包括最早的中房指数、国房景气指数，北京市统计局和北京市发改委也都发布了不同的指数，北京市房地局最近又发布了区域指导价，对于目前指数的层出不穷，我们有一些问题希望可能向您请教。

《经济参考报》：对于目前各部门分别出不同的指数体系，您有什么看法？

赵：房地产指数是用来衡量一定时期内房屋、土地及其附属设施价格变化的数字。目前国内房地产指数主要有两种，即“中房指数”系统和“国房指数”系统。前者主要由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团、搜房咨询控股有限公司主办，由搜房研究院运营的，后者主要由国家发展设计委员会和国家统计局主办。每个季度两个房地产指数系统都分别通过媒体发布自己的季度指数。

房地产指数编制的基本方法是以指数第一次编制的前一季度为基期，然后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期指数值。在具体编制指数时，上述两个国内房地产指数系统有所区别。“中房指数”是以1994年第4季度为基准，以基期北京市房地产市场房地产平均价格为基准，定指数值为1000点（基值），然后将以后各时间各城市房地产市场平均价格与基期北京相比得到相应时间的中房各城市指数。例：中房北京指数1994年4季为1000点，1995年1季为1136点，即上升了136点。假如上海价格水平相当于北京的918/1000，也就是918。“国房指数”的编制则是先在35个大中城市选定近4000个采价点。以1997年末季度为基期，以采价数据经处理后为基准，定为100点。然后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期国房指数值。

市场上同时存在的还有一些中介结构和销售代理公司推出的指数（比如：伟业房地产指数、中原房地产指数、国泰房地产指数等等），上海40指数、别墅指数、租金指数、办公楼指数等，他们都能从一个角度和方向反映市场的趋势和状态。

房地产指数虽多，但却是各司其职，市场上不同身份和抱着不同目的的人看不同的指数，就好像不同职业的人穿不同的衣服一样。

作为政府部门，既可以从中房指数中总结出市场发展的周期规律和宏观经济状况，也可以了解全国房地产业发展状况和行业结构；通过各地方性指数则可以了解各地房地产业的发展水平，为调整房地产的地区结构提供参考。

各级政府也可以通过地区房地产指数与其他行业发展水平相比，掌握其行业的均衡发展的情况；此外，还可以通过与各地指数的相比，了解本地房地产业在全国房地产市场中所处的地位。

对于开发商而言，房地产指数可以使他们及时了解房地产业的整体状况和内部结构及其发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度；

房地产指数可以使开发商了解到各城市房地产市场的不同供需状况，在地点选择和物业选择上为之提供帮助，减少投资风险；通过指数的动态比较，可以更好地判断房地产发展所处的周期性阶段，决定或调整投资时机。

《经济参考报》：能不能为我们介绍一下中房的指数系统是怎么样的，它的理论依据，研究方法，样本采集等都有哪些特点，您认为中房指数与其它的指数体系相比有哪些不同。

赵：中房指数系统（CREIS）是“中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）”的简称，是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。中房指数比较全面、及时、定量、客观地反映房地产市场的态势和变化轨迹，对监控市场、引导投资、促进房地产业健康发展具有重要的现实意义，目前，中房指数已成为各界了解、分析和把握房地产市场态势的重要工具。中房指数开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，是最早的房地产指数系统之一。中房指数是一种修正的拉氏指数，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定基指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。
中房指数特点与其他指数的比较不同之处：

理论架构——中房是一种修正的拉氏指数，属于定基指数，计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数固定，市场结构有了较大变化时，做必要调整。权数固定，在计算中房指数时可以消除权数变化对指数的影响，可以更加纯粹的反映“同类同质商品”的价格变化情况，使不同时期的指数具有较强的可比性。国房及其他指数，采用了国家统计局消费价格指数类似的理论架构，指数基期以上一年同期为100点，权重由专家打分。，计算中，权重固定但基期不固定。。国房统计指数综合了房地产开发投资、竣工面积、空置面积、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格等8个指标。属于合成指数。指数变动实际上反映了房地产市场的综合情况。国房指数包含了大量市场信息，但忽视了指数的横向与纵向可比性。

调查方法——中房指数采用抽样调查方法。对市场商品房项目进行调查的基础上，采用聚类分析方法，确定样本并对样本进行长期的跟踪。由于房地产的特殊性（每一个项目在销售一段时间要推出市场），中房指数设计了样本替换方案；另外，由于商品房在不同的推广阶段会采取不同的价格策略，户型、朝向等定价也有差异，所以还设计了标准价格调整体系。中房的样本直接来源于市场，对市场的反映及时、灵敏。国房景气指数采取各级统计部门采用统计报表制度，对房地产公司进行统计监督。数据来源全面广泛、来源稳定。广泛性较强、但灵活性不足。

表现方式——中房指数属于定基指数，不同时期的指数值都可以直接对比，具有很好的历史可比性。采用图标表现。更可以直观的表示出市场周期发展状况以及目前市场的形式，趋势与幅度都比较直观。国房景气指数是同期比较，采用指数数值表现，其同比变化比较清楚。

指数使用——中房指数属于定基指数，不同城市指数计算都与北京基期值进行了换算。表现不同地方房地产市场历史状况的同事，不同城市也具有一定可比性。这样就可以了解不同时期同一城市房价变化状况。也可以了解不同城市在同一时期房价状况。

《经济参考报》：您认为房地产指数是否能对目前的房地产企业、消费者产生一定的指导作用，主要体现在哪些方面。

赵：对投资商，中房和国房指数可以使他们及时了解中国房地产业的整体状况和内部结构及其发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度；中房城市指数或者不同城市的房地产指数可以使开发商和投资者了解到各城市房地产市场的不同供需状况，在地点选择和物业选择上为之提供帮助，减少投资风险；通过房指数的动态比较，可以更好地判断房地产发展所处的周期性价段，以把握市场形势，决定或调整投资时机。

对房地产中介咨询服务业，各类房指数的发布，可以为之提供咨询的参考，提高咨询机构对市场发展变化的科学预见和判断能力，有利于房地产投资服务业的健康发展。

通过各类房指数的发布，能为消费者购房决策提供大势、宏观、区位、时点选择的帮助，也为其他经济研究机构、科研人员提供有效的信息及分析工具。值得注意的是，在所有的指数系统中，中房指数系统是尤其全面的一种，它的服务对象是整个市场、系统以不同层次的指数产品满足市场各个层次的需要。

《经济参考报》：很多消费者认为，各指数体系发布的数字与实际生活中的感受差距很大，您认为造成这种现象的原因是什么，这种现象是否正常，为什么。

赵：这样的情况是正常的，类似国房景气指数这样的房产综合指数与股票大盘是有相似性的，宏观的指数对于置业基本没有直接和明确的指导意义。举例来说，如果近阶段的房产指数走高，乐观的消费者会认为还有上涨空间而及时出手；悲观的消费者则会认为涨久必跌，在一旁等待观望。我认为：，看中房指数，把握好中长期的大趋势，了解市场的一般规律即可，再具体到自己的投资领域去看；如果要异地置业，不妨看看地方性指数或者中房地方城市指数，比较一下两地的价格差，估算出大概的利润空间；要买二手房，可以看二手房抽样报告或者二手房指数；老百姓买商品房一般看房地产交易中心的预售价格指数就可以了，这样能计较比较纯粹的了解近期当地市场的动态。