AM时点-新坐标（方庄小舒宅） (妮妮)

今天定了一套小户型——时代-新坐标（方庄小舒宅），准备做投资，精装6500元/平方米的起价，走的是精装小户型的路线。其实这个区位做成城市经济型酒店是最好的，经济型酒店对区域、交通、人脉依赖性非常强。可惜了，如果做成经济型酒店，应该能卖出更好的价位。对这个房子的预期：租售均有升值潜力，以房养房绝没问题！

具体指标如下：
项目：维合式小区，由三栋独立的高层板楼维合而成，目前就开了一栋（A1）,一居户型从27－53平米，二居户型从68－120平米。小区内有花园、网球场、什么枫叶林（不知道有几颗树）。A1只做一居室，二居室和跃层还没有推出。
证：我查了一下，销售许可证是批下来了的，批了7万多平米。
价格：6500元/平方米的起价；6800元/平方米的均价；
位置：朝阳区左安门桥外
环线：南二环边，紧临二环，北边是龙潭湖公园、南对早安方庄；西是方庄大社区。东是一片平房。
交通：交通还可以，往东是浦黄榆南北地铁；往南是分钟寺东西地铁，到建国门、国贸等都有直达公交，临二环开车也比较方便。以后分钟寺到二环的大马路修好交通还会有改善。
装修：精装（号称地面铺地板、墙面涂料、送飘窗、洁具、橱柜、电磁炉）A1楼没有天然气，全部用电。
楼层：A1楼共24层；A2等好像是27层；
物业费：据说是2元/平方米；
层高：2.7米，差强人意啦！
优惠：如果在11月18、19两天交小定金500元（如果不要该定金可退），成交时每平米单价减免100元。
入住时间：2005年11月19号（在这个日子入住意味着要交一年的供暖费，24/平米，怎么着也得1000块呀）
开发商：龙洋房地产开发有限公司，我记得是做过海德堡花园和昌平的海韵园，代理是伟业。
工期进度：已经全部封顶；
优势：地理位置不错，小区周边大环境比较成熟。8.31以后，土地供应量减少，住宅供应量也随之减少，但北京购房需求坚挺，明年以后这样的地段应该没有这样的价位啦。即使两年以后转手也是可以做的。如果纯投资，应选择低层，低层最佳（有的朝西得还不到6300元/平米)，还是划算。
劣势：首先，户型不好，不是全朝东就是全朝西的。其次东边大环境不好，基本是平房，主要是外地来京人员居住，这个局面应该在2008年之前有很大改善；再次，A1楼小户型供应量太大，总共有480套左右，这会影响将来的租金水平。全部是一居室，标层20户，电梯少，上下班如果电梯不联动将很可怕；还有，没有天然气，只能用电做饭、洗澡……；特别值得说的一点就是该楼盘所有户型使用率很低，几乎徘徊在73％左右。

我看中了一套45.6平米的一居室，6610/平方米，7层，一个飘窗（送）一个阳台（算一半面积），全朝东，还比较规整。室内功能分区还比较好。房屋总价：30.14万元；首付款：31416元；契税：4521.24元；公共维修基金：6028.32元；印花税：150.71元；房屋首期费用总和：42116.27元，月还款额：1325.08元。算下来应该没有太大压力。27号选房号，估计到时候会很热闹。
交小定几天以来又看了看周边的一些项目，还在犹豫！开发商目前给出的信息太少啦，装修标准、物业费、使用率如此低的原因……而这些都是非常关键的因素。准备再去一次。
最终还是没有要，我选国美第一城了。