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2004年全国房地产行业发展概况及业务特点：
（一）房地产行业概况：

1、行业地位——中国房地产业夯实国民经济支柱地位
房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。在发达国家国内生产总值中，房地产增加值一般要占到GDP的10%左右。目前，房地产业已成为我国国民经济发展的新的经济增长点，对国民经济的发展具有重大的推动作用。
2、行业现状——2004年我国房地产业仍运行于景气区域
2004年我国房地产业继续保持快速增长的同时，投资仅1－11月即完成10738.32万平米。1-11月，全国房地产开发投资额达到10738亿元，同比增长29.2%。其中，商品住宅完成投资7284亿元，同比增长28.7%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了29.7%和33.2%。
1－11月的房地产投资中，银行贷款的比例继续保持在19%左右；商品住宅投资占房地产开发投资的比重也继续保持在68%左右。根据2004年12月份中房指数系统对北京、上海、深圳、天津、重庆、广州、武汉、济南、南京等9个城市的重点分析，北京、上海、南京、济南、深圳房地产市场依然保持持续稳健增长态势，广州则因市场出现一定的饱和，继续保持小副增长。重庆、天津市场表现为发展趋缓，城市指数小副下降。
（1） 2004年房地产行业总体增势依然强劲。
2004年1-11月，全国房地产开发投资额达到10738亿元，同比增长29.2%。1-11月，全国商品房新开工面积为4.9亿平方米，同比增长11.7%。
（2） 开发投资增势放缓，国家宏观调控效果凸现。
2003年房地产开发投资保持了持续、强劲的增长势头。一季度全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点；上半年，完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。；前三季度累计完成8357亿元，同比增长28.3%，增幅比去年同期回落4.5个百分点；1－11月累计完成10738亿元，同比增长29.2%，增幅也比去年同期回落，除一季度外，其他各季累计增幅均底于2003年同期水平。
（3） 各类分物业投资继续保持快速增长势头。
1-11月全部房地产开发投资中，全国房屋竣工面积累计完成2.36亿平方米，同比增长11.7%。其中，商品住宅竣工面积1.95亿平方米，同比增长10.1%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了25.6%和21.9%，继续保持快速增长势头。
（4） 到位资金良好，宏观调控下国内贷款增幅回落。
1-11月房地产开发到位资金14310.19亿元，比上年增长31.68%，增幅下降0.8个百分点。其中，国内贷款2734.82亿元，增长5.75%，增幅比去年同期有大幅下降；企业自筹资金4347.42亿元，增长38.83%。定金及预付款6019.38亿元，增长44.4%。
（5） 供求基本平衡，结构比较合理。
2004年1-11月全国完成竣工面积 2.36亿平方米，同比增长11.7%。 2004年一季度，商品房销售面积增幅为35.4%，全国商品房销售速度较快。下半年增速明显减缓，到3季度商品房销售面积增幅下降到19.8%。1-11月，全国累计销售商品房23725.51万平方米，商品房竣工面积和销售面积接近，这表明目前房地产市场供销两旺、总体保持平衡，呈良性发展局面。
（6） 地域热点显现
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，全国一半以上的房地产开发企业分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房地产开发企业之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发企业还远未达到这一层次。　
（7） 土地开发增势稳健，土地购置增长大幅回落。
2004年1-11月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.47亿平方米，同比增长8.7%；购置土地面积2.99亿平方米，增长7.51%，比上年降低14个百分点。
（8） 市场总体价格基本平稳
2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，比上年增长12.3%，总体而言价格变动较大。其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，增长11.5%，比上年同期有大幅上升，增幅超过去年7.6个百分点。
（9） 商品房空置面积增幅回落。
2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为5626万平方米，所占比重为56.3%。按用途分，商品住宅空置面积为5826万平方米，同比下降12.9%，但商业营业用房空置面积仍然较快增长，同比增长16.6%。。
（10） 房地产投资主体逐渐呈多元化趋势。
根据国家经济体制改革的总体要求，近年来房地产业内的体制改革也在不断深化。许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发企业所占的比重越来越大。目前我国房地产开发企业仍是以国有企业为主，多种经济形式并存。其中，国有企业所占的比重最大，达到 41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为%13.1%；目前投资中国内地房地产业的国外企业已达一千二百家左右，港澳台企业三千八百家，合计五千多个，占全国房地产开发企业总数的20.1%。　
3、行业前景——房地产业将保持持续、健康稳步增长的发展趋势。
从世界各国房地产业的发展历程来看，住宅投资随人均国内生产总值的增加而增加，当人均国内生产总值进入500－1000美元时，住宅建设与消费将进入快速增长阶段，当人均国内生产总值进入1000－8000美元时，住宅建设与消费将进入持续稳定增长阶段，直到人均国内生产总值达到8000美元－10000美元时，住宅投资才开始减少。2003年我国人均国内生产总值已经超过1000美元，住宅建设与消费正处于持续稳定增长阶段；通过近几年的房地产投资额、销售额等趋势图可以明显看出这一点。保持投资总量的较快增长，扩大内需，加快住房建设，实现投资和消费双向拉动，促使住宅成为新的经济增长点已成为我国固定资产投资调控的总原则，因此，今后较长时期，我国房地产业将保持持续、健康稳步增长的发展趋势。
从总量看，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，最近几年以来，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5% 、21.5%和29.7%，2004年1-11月房地产开发投资增长率为29.2%。
从经济周期角度来看，当前这一轮房地产热潮具有非常明显的历史特殊性，它是在1996年我国经济成功抑制通货膨胀，实现软着陆的背景下，为了培育国民经济新的增长点，政府通过住房制度改革和住房消费信贷制度引入等一系列制度创新，经过数年努力，使城镇居民在福利分房等旧体制下压抑多年的住房商品需求成功转化为现实购房需求，于1998年底停止福利分房后集中释放而形成的反周期住房消费热潮；而不是由经济过热、通货膨胀等条件促成的。1999年至2003年5年间，住宅开发投资持续增长，到2004年1-11月住宅开发投资比上年增长了28.7%，增幅提高5.5个百分点。住宅销售额的增长也基本呈现出投资与消费的良性互动。近年来，个人购房面积在商品房销售中所占比例已达90%以上，房地产业的快速发展及背后起支撑作用的民间需求，已成为中国经济成长中一个不容忽视的积极因素。因此，我们有理由相信，我国房地产市场正在经历一个较长的发展周期。
不可否认，目前我国房地产收入价格比处于世界畸高水平，日本东京居民的年收入与房价比大概是1：4.8，我国大部分城市是1：8到1：15；只有少数高收入阶层能够承受这样的高房价，该阶层需求逐渐被消耗后，可能出现明显的消费断层；这种背离宏观经济景气的房地产增长是难以持续的，比较现实的态势是实现“软着陆”，即逐步降温，因而估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，政府已经通过适当的市场手段、信贷政策等引导房地产市场的结构调整，降低中高档住宅开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，使房地产供求关系不断趋向合理；有利于消除或降低房地产市场发展中的某些畸形行为可能形成的金融风险，规范房地产开发商行为，使我国房地产市场继续保持健康、快速的发展趋势。

（二）、2004年政策环境分析

2004年被房地产业内称为“政策年”，短短的一年里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方面对房地产业都投入了不同程度的关注。在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场，这无疑在房地产界掀起了一场疾风劲雨。涉及土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关。

土地

2004年，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落；清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况；清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题，并明确治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地。 全国各主要城市的土地市场趋于成熟，频繁制定与实施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。

信贷

2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8％的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5％的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
中国人民银行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期的贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。房地产业是信贷调控的首要对象之一。一系列信贷政策的相继出台，毫无疑问将加剧市场“洗牌”。
以上各项关于房地产政策的颁布，均符合政策的主线——适度降温房地产市场，减缓房价快速增长的步伐。政策主要集中于土地和信贷这两方面。对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。

中国指数研究院
赵丽一
二○○四年十二月

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